【大廈維修全攻略】拆解香港圍標操作！政府資助與貸款周轉懶人包
強制驗樓令殺到？為何大廈維修避無可避？
在香港，樓齡超過30年至50年的大廈遍佈港九新界。隨著樓宇老化，石屎剝落、外牆滲水等問題經常發生。因此，屋宇署近年積極發出強制驗樓令，要求業主進行檢驗及修葺。
然而，對於小業主來說，收到維修令往往是一場噩夢的開始。除了要面對動輒數萬甚至數十萬元的維修費外，令人聞之色變的是圍標的問題。一旦誤墮圍標陷阱，維修費隨時以倍增加，令業主們血本無歸。Cashing Pro與大家深入拆解香港大廈維修的非法圍標黑幕、預防方法，並針對長者及其他業主提供資金周轉的解決方案，助大家輕鬆渡過大維修難關。
樓宇維修的計時炸彈：圍標問題
所謂的圍標，是指在招標過程中，投標者之間（通常是承建商或顧問公司）互相串通，或者與大廈的代理人，例如：業主立案法團成員、物業管理公司勾結，透過操控投標價格來獲取暴利。
在香港，大廈維修工程金額龐大，往往涉及數千萬甚至過億元的工程費用，這塊肥豬肉當然自然引來不法商人的垂涎，但圍標的後果非常嚴重，以下是圍標的影響：
- 天價的維修費用：業主必需繳付較市價高出幾倍的工程費用。
- 爛尾風險：中標公司可能質素參次令工程貨不對辦，如遇到工程爛尾的情況，業主又要再一次夾錢。
知己知彼：圍標常見的 3 大操作手法
要防止被騙，首先要了解不法分子是如何操作。圍標手法通常環環相扣，以下是常見的操作：
1. 滲透法團，操控話語權
圍標集團會先安插自己人進入業主立案法團或收買現任法團成員。他們會在業主大會上利用自己的話語權操控投票結果，強行通過有利於圍標集團的方案，並排擠反對的聲音。
2. 操控顧問公司，度身訂造標書
工程顧問在大維修中扮演關鍵角色。圍標集團會先讓有關聯的顧問公司中標，然後在撰寫工程標書時，設立極高的入標門檻、加入不必要的昂貴物料要求，或者令標書條款含糊不清，以此篩走正當的承建商，以確保內定的承建商符合資格。
3.「陪標」製造競爭假象
在招標過程中，你會看到有多間工程公司入標，看似競爭激烈。但實際上，這些公司有機會屬於同一個集團。它們會故意提交極高的標價來陪標，只有內定中標者的價格稍低，讓業主在缺乏市價資訊下，營造出該公司是最抵的假象，令業主投票支持。
業主如何自保？防止圍標的關鍵一招
面對精密佈局的圍標集團，小業主是否只能任人宰割？絕對不是！以下是防止圍標的最有效方法：
1. 積極參與業主大會
切勿輕易簽署授權書！業主必須親身出席業主大會，監察法團的運作，多留意、多提出疑問並反對不合理的議程爭取更多的權利，圍標集團最怕就是業主團結反對他們。
2. 善用「招標妥」(Smart Tender)
這是目前對抗圍標最強力的武器。招標妥由市區重建局推出的服務，為業主立案法團提供獨立的專業意見。
- 電子招標平台：透過市建局的電子平台招聘承建商，杜絕黑箱作業，確保有足夠的競爭。
- 獨立顧問意見：市建局會提供獨立專業人士，評估標書的價格是否合理，讓業主有客觀數據作參考，分辨標價是否被抬高。
- 協助開標程序：市建局會聘請註冊會計師或獨立專業人士，協助申請人安排開標程序。
面對大樓維修但資金不足怎麼辦？
即使避開了圍標，大維修的費用依然是一筆巨款。每戶分攤維修費用由幾萬至幾十萬不等，對於已退休家庭或現金流不足的業主來說，實在難以一次過拿幾十萬出來。若不繳交維修費，法團有權管理公司都可以根據公契條款，向業主發信催收，並提醒欠款的責任。如果業主仍不理會，法團可入稟法院，要求強制繳付，甚至影響業主權益或被釘契，甚至拍賣單位還債。面對資金困難，不同年齡層的業主其實有不同的政府資助或貸款渠道可供選擇。
香港政府有什麼方法協助年長業主？
政府非常關注長者業主的維修負擔，因此市區重建局推出有需要人士維修自住物業津貼計劃，透過計劃提供無需償還的津貼，每個物業可獲批最高80,000港元的津貼。以下是「有需要人士維修津貼」的申請資格：
- 申請人須持有有效香港身份證；及
- 申請人須為住用或綜合用途樓宇內的住用單位業主；及
- 申請人及其合法配偶(如已婚)均居住在申請物業；及
- 申請人必須符合以下其中一項條件：
- 5. 申請人不得為未獲解除破產令的破產人士。
如果家中有長者，務必先向市建局查詢，看看能否申請有需要人士維修津貼，以減輕家庭負擔。
未能繳付維修費的業主如何解決大維修的問題？
對於60歲以下的業主或未能通過資產審查的家庭，通常未能符合上述的津貼資格。但面對突如其來的數十萬元的維修費，現金流隨時會捉襟見肘。
以下是業主可考慮的2大解決方案：
方案一：政府「樓宇安全貸款計劃」
屋宇署提供這項樓宇貸款計劃，旨在協助業主遵從維修及修葺工程，修復或改善其樓宇及／或私人斜坡的安全。
- 特點：提供有息或免息貸款，免息貸款需要入息審查以證明有經濟困難。
- 優點：利率較銀行或財務公司的利息低。
- 缺點：申請手續繁複，審批時間較長，且必須證明貸款是用於指定的維修工程，靈活性較低。而貸款額在港幣$50,000或以上，申請人須要提交一份彌償契、立法定押記等以作抵押。
方案二：申請業主貸款或私人貸款
我們明白不少業主因各種原因而未能申請政府的樓宇貸款，財務機構的業主貸款是另一條出路。相比起向政府申請樓宇安全貸款計劃，選擇財務機構的貸款有不少的優勢，以Cashing Pro的私人貸款為例，貸款無需任何抵押、批核快用途又靈活，除了繳交大廈維修費外，亦可作內部翻新或用作其他周轉。還款期更可攤分為60期償還，減輕供款壓力，避免影響日常生活質素。
面對大維修，主動出擊
大廈維修是大部分香港業主都需要面對的課題，而且是業主無法逃避的責任，逃避責任而不做大維修只會令樓宇狀況惡化。如果意外發生令自己惹上官非，或輕易簽署授權書而被黑箱作業，與其被動地等待被業主立案法案宰割，我們必須主動出擊聰明地選擇應對方法。
防圍標，杜絕黑箱作業
善用市建局的招標妥服務，透過電子平台引入真正的市場競爭，讓造價回歸合理水平。同時業主要積極參與法團會議，親身投下的重要的票。
精明融資，善用財務槓桿
對於年長的業主，記得要申請政府津貼，減輕養老的負擔。而其他未能立即繳交維修的業主則可透過貸款將這筆龐大的支出攤長還款。這不僅能確保手頭上有足夠流動現金以應付不時之需，更能換取即時的居住安全。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。
