拒批居屋按揭被迫撻訂？銀行唔批原因及 4 大解決方法全解析
以白表或綠表申請居屋的價格低於樓市市價，加上有政府作擔保可做高成數按揭，因此有不少符合申請資格的香港居民希望成功抽到居屋。雖然，居屋的按揭申請極易獲批，但某部分高危人士要小心。萬一銀行因特定原因唔批居屋按揭，可能要面臨撻訂帶來的嚴重損失。以下 4 招教你如何增加按揭成數，減低銀行拒批居屋按揭的風險。
最新居屋申請資格
以下是最新居屋申請資格要點：
綠表申請資格：
- 房委會或房協轄下公屋的住戶。
- 持有房屋署發出之《綠表資格證明書》的人士（如已通過詳細資格審查的公屋申請者）。
- 受政府清拆計劃影響並獲配公屋資格的人士。
白表申請資格：
- 私營房屋的住戶。
- 公屋或資助房屋計劃單位住戶的家庭成員。
- 透過「租置計劃」購得單位不足 10 年的業主及其家庭成員。
最新入息及資產限額（僅適用於白表）
| 申請類別 | 每月入息上限 (扣除 MPF 後) | 資產淨值限額 |
| 一人申請者 | HK$30,000 | HK$615,000 |
| 二人或以上家庭 | HK$60,000 | HK$1,230,000 |
房委會已由 2024 年 3 月 1 日起，正式將二手市場居屋的政府擔保期延長至 50 年，還款期上限亦增至 30 年。即使是樓齡較高的舊屋苑，買家現在也更容易獲批長年期的按揭貸款，大大減輕供款壓力。
銀行拒批居屋按揭的原因及解決方法
無論是一手居屋、「白居二」或綠表二手居屋，都可能會發生銀行拒批按揭情況。雖然一手居屋由政府房委會作擔保人，業主通常只需聲明家庭總收入而毋須提供入息證明，並可獲豁免壓力測試。然而，這並不代表銀行會「包批」。以下將詳細拆解居屋按揭唔批的四大常見原因，並提供實用的應對方案：
1. 已有私人貸款或曾在銀行留下壞賬紀錄
若買家於申請按揭的銀行有私人貸款或曾經有壞賬紀錄（即走數），再申請居屋按揭時，銀行拒批的機會將大大提升。所以，業主向銀行借取貸款並未還款後再申請按揭，銀行會認為風險過高而不願意批出該款項。
此外，對於擔保期已過或剩餘年期較短的二手居屋，銀行通常會視同私樓按揭處理，屆時買家必須提供完備的糧單、稅單及強積金紀錄。若此時買家已有大額貸款在身，銀行極可能因評估風險過高而不願意批出貸款。
解決方法：
建議買家嘗試向中小型銀行申請按揭，以增加成功獲批的機會。或在申請按揭時，買家可向銀行主動提供自己的入息證明和每月收入，讓銀行清楚了解買家的供款與收入比率（Debt Servicing Ratio，DSR）來加強說服力。
2. 借款人年齡或樓齡太高
政府以「家有長者優先選樓計劃」分配居屋的優先權，申請人或其中一名家庭成員需年滿 60 歲。所以，有不少人會連同父母一同抽居屋。在銀行審批按揭時，二手居屋按揭會以「 85 減人齡」計算還款期。舉例來說，如家中長者已過 70 歲，申請二手居屋按揭，以「85 減 70 歲」的計算方式，銀行就只能做最多 15 年按揭還款年期。而一手居屋按揭則較為寬鬆，銀行會以 95 或 105 減人齡來計算還款期。
在 50 年擔保期新制下，銀行對二手居屋的成數審批出現分層：
- 樓齡 40 年或以下：較大機會批出 95%（綠表）或 90%（白表）按揭，且年期可達 30 年。
- 樓齡超過 40 年：銀行可能會縮減按揭成數（例如只批 80 % ），除非買家能提供入息證明或通過壓力測試。
解決方法：
因此，以聯名物業申請按揭的話，若其中一個業主較年輕，很大機會可以做足 30 年按揭。不過，若二手居屋的樓齡太高（如超過 40 年），即使業主較年輕也不一定能做足 30 年的按揭年期。
3. 信貸評級差
雖然申請居屋按揭比一般私人樓宇較為寬鬆，但銀行在審批按揭時會查閱買家的信貸報告。如果買家的信貸評級（TU）降至 I 級（如長期拖欠卡數或頻繁申請貸款），居屋按揭唔批而面臨撻訂的風險便會大大提升。
解決方法：
建議買家在申請按揭或打算買樓前，多注意自己的信貸評級。若買家有多張信用卡，必須在卡數截數前還清當月的款項，減少多餘的利息開支更可以改善信貸評級。若買家每月出糧只能夠應付卡數 Min Pay，卡數愈積愈多時，可利用結餘轉戶貸款輕鬆還多張信用卡卡數，助你節省利息、縮短還款期。
了解更多關於信貸評級的用途及好處
4.破產人士
銀行不會批核有關破產中人士的按揭申請，加上破產人的物業會被凍結，並由破產管理署或破產受託人接手，因此抽居屋也是徒勞無功。
解決方法：
如需申請居屋按揭，必須在破產令解除7-8年後，透過申請低額信用卡並全額還款，重新建立良好的信貸紀錄，才能提交申請。
#CTA-CALCULATOR#
私人貸款周轉靈活 避免居屋按揭拒批
如果你正因為現有的債務或信貸評級而擔心銀行拒批居屋按揭影響成交，Cashing Pro 私人貸款便是你的最強後盾。我們的貸款審批靈 ，助你快速清還高息卡數或整合債務，從而改善信貸評級（TU）。若你面臨居屋按揭唔批被迫面臨撻訂，Cashing Pro 能助你度過難關，助你上車前先清還高息債務，順利規劃置業藍圖。
#CTA#
常見問題
Q1: 萬一銀行唔批按揭，有甚麼即時解決辦法？
A: 買家應第一時間諮詢其他銀行，或考慮加入更年輕、入息更穩定的聯名業主。若最終仍無法獲批，應評估是否需要透過短期私人貸款補足首期差額。
Q2: 如何確保銀行順利批出居屋按揭？
A: 建議在選樓前先檢查 TU 信貸評級。如因私人貸款影響負擔能力，可考慮先進行債務整合，確保在申請按揭時展示良好的還款能力，降低銀行拒批居屋按揭的機會。
Q3: 如何預防因信貸問題導致居屋按揭唔批？
A: 建議選樓前三至六個月檢查 TU。如因債務太多影響評級，應先進行結餘轉戶，展示良好的還款管理能力，降低銀行拒批的風險。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。
