抵押貸款是甚麼？資產抵押貸款 vs 無抵押貸款優缺點比較分析

抵押貸款與無抵押貸款是香港兩種主要的借貸方式，兩者在利率、貸款額及審批要求上各有不同。資產抵押貸款以物業、汽車作擔保，優點是利率較低、可批出金額較高；缺點則包括審批需時較長，以及若未能及時還款，抵押品會面臨被沒收的風險。Cashing Pro 將會與你分享抵押貸款與無抵押貸款兩者的分別，並拆解抵押貸款中的「送契樓」、「遺產樓」等特殊物業能否申請抵押貸款，幫助你選出最適合自身需要的借貸方案。

抵押貸款是什麼？

抵押貸款（Secured Loan，又稱有擔保貸款）是指借款人向銀行或貸款公司提供具經濟價值的資產作為擔保，以換取貸款。常見的抵押品包括住宅或商業物業、車輛等。由於銀行或貸款公司持有抵押品，承擔的信貸風險較低，因此這類貸款的利率一般較無抵押貸款低，可批出的額度亦較高，還款期可長達20至30年。如果借款人未能按時償還貸款，銀行或貸款公司有權沒收並變賣抵押品以抵償欠款。因此，申請前必須審慎評估自身的還款能力。

資產抵押貸款的常見類型

香港市場上抵押資產貸款產品類型，涵蓋物業、車輛及金融資產等不同抵押品。以下是四種最常見的類型：

樓宇按揭貸款

樓宇按揭是最普遍的抵押貸款，借款人以住宅、商業物業或車位作為抵押品，向銀行申請貸款。按揭貸款額度取決於物業估值及借款人的還款能力。根據金管局規定，一般住宅物業的最高按揭成數為物業估值的七成 ，若想申請更高成數，便要申請按揭保險，按揭成數最高可達 90%。還款期最長為 30 年，利率以 H 按（香港銀行同業拆息按揭）或 P 按（最優惠利率按揭）為主，屬於各類貸款中利率最低的選項之一。

汽車貸款（上會）

汽車貸款以車輛作為抵押品，借款人需將車輛登記文件（俗稱「牌簿」）抵押予貸款機構，還清貸款後才可取回。這類貸款主要用於購買新車或二手車，部分車主亦會利用現有車輛申請貸款以應付其他資金需求。貸款額與還款期視乎車輛估值而定。

物業套現（加按）/ 轉按

物業套現是指業主以已持有的物業作為抵押，向銀行或財務公司申請新的貸款；轉按則是將現有按揭轉移至另一間銀行或財務公司，以獲取更優惠的利率或套取額外資金。兩者均屬於以物業作擔保的有抵押借貸，常用於大額資金周轉。

股票、存款及保單

除物業和車輛外，部分銀行亦接受股票、定期存款、基金及人壽保單等金融資產作為抵押品。這類貸款的特點是抵押品無須實物交付，資產仍可保留在借款人名下（惟股票和基金的可動用範圍可能受限）。貸款額度按資產市值乘以認可信貸比例計算（例如：藍籌股票的借貸比例通常較細價股高）。

業主貸款屬於抵押貸款嗎？常見誤解釐清

不少人以為業主貸款等同樓宇按揭貸款，但其實兩者有很大分別。業主貸款是一種無抵押私人貸款，銀行或財務公司僅以申請人持有物業作為審批資格的參考條件，用以評估借款人的財務穩定性和還款能力。申請過程中，借款人毋須提交樓契，物業亦不會被押記（Legal Charge）或用作擔保。換言之，即使未能還款，貸款機構亦無權沒收該物業。

抵押貸款優點與缺點

在申請有擔保貸款前，應先了解其利弊。

申請抵押貸款好處

有抵押貸款的主要優點在於利率較無抵押貸款低、可批出的貸款額度較高，還款期亦較長（可長達20至30年），有助減輕每月供款壓力。此外，由於有抵押品作擔保，即使借款人的信貸評分未如理想，仍有較大機會獲批貸款。

申請抵押貸款風險

因需評估抵押品價值而導致審批時間較長、涉及額外費用（例如：律師費、按揭保險費等），以及未能按時還款時，抵押品會被貸款機構沒收並變賣。

無抵押貸款是甚麼？

無抵押貸款又稱私人貸款，借款人毋須提供任何資產作擔保，貸款機構主要根據申請人的信貸評分、收入水平及還款能力進行審批。由於貸款機構承擔的風險較高，這類貸款的利率一般較有擔保借貸高，可批出的貸款額度亦相對較低。香港常見的無抵押貸款產品包括私人貸款、稅務貸款、結餘轉戶貸款、循環貸款及信用卡等。這類貸款的優勢在於申請手續簡便、審批速度快，部分網上貸款機構更可做到即日批核及過數，適合需要短期資金周轉的借款人。

抵押貸款 vs 無抵押貸款

送契樓、遺產樓及轉讓契物業可以做抵押貸款嗎？

以物業申請抵押貸款時，並非所有物業都能順利獲批。送契樓、遺產樓及涉及特殊轉讓契的物業，在按揭審批上各有限制。

甚麼是送契樓？對按揭申請的影響

送契樓是指透過「送讓契」（Deed of Gift）或「無償轉讓契」（Assignment at nil consideration）轉讓的物業，在土地註冊處的紀錄上，「代價」一欄會顯示為零或僅列出橫線。送契樓的最大問題在於《破產條例》下的五年追溯期。如果原業主在送出物業後五年內被提交破產申請，破產管理官有權向法庭要求索回該物業以償還債務。這意味物業的業權存在不確定性。

遺產樓按揭申請須知

因親人離世而繼承的物業，俗稱「遺產貨」。繼承人須先取得遺囑認證（有遺囑）或遺產管理書（無遺囑），方可辦理業權轉讓。在遺產承辦程序完成並正式轉名前，銀行通常不會批出按揭，因為繼承人在法律上仍未正式擁有物業的完整業權。即使成功取得遺囑認證，部分銀行仍可能要求繼承人完成所有業權轉讓手續（包括在土地註冊處完成轉名登記）後才接受按揭申請。如繼承的物業仍有未供斷的按揭，銀行一般會提供酌情期（通常為一年），允許繼承人以承諾書形式繼續供款，但繼承人須在限期內完成遺產承辦程序。

轉讓契 vs 送讓契：哪種方式更有利按揭？

近親之間轉讓物業主要有兩種方式：以市價或接近市價的「轉讓契」（Assignment）進行交易，或以零代價的「送讓契」饋贈物業。以轉讓契方式轉讓的物業，由於交易屬正常買賣性質，契約上列明成交金額，對日後申請按揭影響甚微。相反，送讓契或成交價嚴重低於市價的轉讓，均會被銀行視為「送契樓」，觸發上述的按揭冷凍期限制。因此，如果計劃日後以物業申請按揭或轉售，以市價或合理折扣進行近親轉讓是更穩妥的做法。根據現行稅制，近親之間轉讓物業只需繳交較低的從價印花稅率，額外稅務負擔有限。

如何避免買入送契樓？查冊方法教學

購買二手物業前，準買家可透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」進行查冊，查看物業過去五年的交易紀錄。需留意以下幾點：紀錄中是否出現「送讓契」（Deed of Gift）字眼；「代價」（Consideration）一欄是否填有金額，若顯示為零、以橫線標示或金額遠低於當時市價，均可能被視為送契樓。

如何選擇貸款方式？

選擇貸款方式時，可從以下幾方面作評估。

• 資產狀況：如持有物業、車輛或金融資產，且願意承擔抵押品被沒收的風險，有擔保貸款能提供較低利率及較高貸款額。
• 資金需求的規模和緊迫性：大額、長期的資金需求（如置業或業務擴充）較適合抵押方式借錢；中小額、短期的資金周轉（如繳稅、裝修或應急）則以無抵押方式更為靈活。
• 審批速度：如果急需資金，無抵押貸款的申請流程明顯更快，部分網上貸款平台可做到即日批核並過數。

無合適抵押品？Cashing Pro 私人貸款助你靈活周轉

資產抵押貸款雖然利率較低，但審批需時且有抵押品被沒收的風險；綜合考慮抵押貸款優點與缺點後，你可根據自身的資產狀況和資金需求作出決定。如果你目前沒有合適資產用作抵押，或者所持物業涉及送契樓、遺產樓等按揭限制，無抵押貸款是更實際的選擇。如需快速資金周轉， Cashing Pro 網上貸款服務，全程網上辦妥、免露面，無需抵押品，最快即日過數，助你輕鬆應對財務需要。

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